Лишь 10% сделок на столичном рынке недвижимости можно считать безопасными

Под аккомпанемент непрекращающихся митингов и пикетов обманутых дольщиков новостроек (новые акции намечены на 12 августа - День строителя) в стране создан правовой инцидент: Арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования "вексельной схемы" в долевом строительстве.

По сути государство жестко намекнуло застройщикам, что им пора жить и богатеть не в ущерб госказне и карманам клиентов, прекратив заключать сделки по схемам разной степени "серости".

В связи с этим "Известия" решили разобраться, насколько вообще распространены подобные схемы при реализации квартир в новостройках.

Проведенное аналитиками центра "Индикаторы рынка недвижимости" исследование столичного рынка - одного из самых цивилизованных в стране - показало, что лишь 10% сделок можно считать безопасными, остальные 90% до сих пор заключаются по "серым" схемам. Это, конечно, не значит, что все 90% покупателей жилья останутся без проплаченных на этапе строительства квартир, но все они так или иначе попадают в группу риска. "Ситуация вокруг федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." N 214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители заявляли о невозможности работать на новых условиях. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, большие суммы штрафов, невозможность разорвать договор с дольщиком - нарушителем режима платежей и т.п.), строители продолжают пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон", - констатируют аналитики из IRN.RU "Известия" решили разобраться, чем продиктована верность "серым" схемам большинства столичных застройщиков. - Все очень просто, никто не хочет терять деньги, - говорит исполнительный директор девелоперской компании Артем Цогоев. - Риэлторам, когда они заключают с клиентом "белый" договор о долевом участии, приходится платить НДС с разницы между той суммой, за которую они купили квартиру, и той, за какую ее продали. Застройщики же рискуют попасть на огромные штрафы (до 32% в год), если дом не будет сдан в срок, что происходит сплошь и рядом. В Москве, как правило, застройщики и риэлторы - "дочки" одной "мамы"-фирмы, то есть они попадают на деньги дважды. Некоторые риэлторские конторы, которые не связаны тесными отношениями с застройщиками, вообще в последнее время уходят с первичного рынка жилья. - При заключении договора о долевом участии продавец сильно рискует, - согласна с предыдущим оратором заместитель генерального директора одного из столичных агентств недвижимости Наталья Ветлугина. - Все недочеты стройки, задержки по срокам грозят огромными штрафами, и брать на себя такие обязательства мало кто хочет. Бывали случаи, когда в процессе строительства менялся даже внешний вид квартир. Сегодня наша компания, как и многие другие, вообще перестала работать с новостройками. Это рискованно и невыгодно: работа по "серым" схемам вредит имиджу, а работа по договору долевого участия требует огромных финансовых вложений, которые в результате еще могут и не оправдаться.

Заложниками такой итальянской забастовки против закона "Об участии в долевом строительстве...", естественно, становятся покупатели. По слухам, в Арбитражный суд, который признал незаконность "вексельных схем" в долевом строительстве, обратились клиенты одной крупной риэлторской компании, несколько лет назад купившие по этой схеме квартиры в элитном доме "Коперник" по $9000 за метр. За это время цена метра там доросла до $30 000, и риэлторская контора не устояла перед соблазном "кинуть" клиентов - оплатить им вексель, а квартиры продать по новой цене. Но, судя по всему, клиенты оказались людьми серьезными и довели дело до победы в суде. Есть и другая проблема. Даже если клиент попадается юридически подкованным, выбора у него, по сути, нет. - Я покупал квартиру в крупной риэлторской компании, - рассказывает обживающий двушку в новостройке москвич Анатолий Бабков. - Чтобы не пополнять ряды обманутых дольщиков, решил показать типовой договор, который мне предложили, юристу. Отдельный разговор, как я со скандалами добился того, чтобы "рыбу" договора мне дали на руки. Документ оказался договором соинвестирования. Юристы сразу предупредили: лучше его не подписывать и требовать заключения договора о долевом участии. Я честно записал эту тарабарщину на бумагу и зачитал ее риэлторам. Моя скромная двушка стоила, как особняк в Италии, и я был уверен, что такими клиентами не бросаются. Но менеджер-риэлтор категорически отказалась со мной работать. "Либо подписывайте наш договор, либо ищите квартиру в другом месте", - резюмировала она. Я рискнул. Слава богу, повезло: дом сдали вовремя. Но за год, пока он достраивался, а по всей стране митинговали обманутые вкладчики, я изрядно истрепал себе нервы.

Мало того. Оказывается, покупатель и по закону не может требовать от продавцов заключить договор долевого участия. - Застройщик сам волен выбирать, какой договор заключать на продажу своего имущества, а риэлтор должен заключать с покупателем тот договор, который заключил с застройщиком, - говорит юрист общества защиты прав потребителей "Общественный контроль" Дмитрий Лесняк. - Конечно, если компания-продавец обманула покупателя, то последний может обратиться в суд.

Но одно дело получить решение суда, а другое - добиться его исполнения.

Могу дать москвичам только один совет: при покупке квартиры тщательно выбирать фирму, отдавая предпочтение крупным и стабильным компаниям. В общем, нам вновь предлагают полагаться на "авось" и "честное слово" продавцов. А значит, 90% тех, кто купил квартиру в Москве на этапе строительства, действительно не застрахованы от неприятностей.